مجله دلتا

معاملاتی که بین افراد انجام می شود زمانی معتبر و قانونی است که شرایط صحت معامله را داشته باشند. در مجله دلتا به بررسی این شرایط پرداخته شده است.

شرایط صحت معامله

معامله در صورتی قانونی است که دارای شرایط اساسی زیر باشد:
۱.قصد و رضایت طرف‌های قرارداد
۲.اهلیت (شایستگی) طرف‌ها
۳.موضوع معین مورد معامله
۴.مشروعیت هدف معامله

قصد و رضایت طرف‌های قرارداد

منظور از قصد و رضایت افراد در زمان معامله این است که آن‌ها برای تشکیل قرارداد، دارای اراده و اختیار بوده و رضایت نیز داشته باشند. بنابراین در صورتی که شخص‌ با تهدید، فشار و اجبار تصمیم به انجام معامله بگیرد، آن عقد و قرارداد باطل است.

اهلیت (شایستگی) طرف‌ها

سه رکن بلوغ، عقل و سن برای انجام معاملات لازم است و در اصطلاح به آن اهلیت گفته می‌شود. بر اساس قانون مدنی، طرفین معامله در صورتی اهل محسوب می‌شوند که بالغ، عاقل و رشید باشند. سن رشد برای انجام معاملات و تصرف در امور مالی ۱۸ سال تمام است.

موضوع معین مورد معامله

مال یا عملی که مورد انتقال یا تعهد ناشی از معامله قرار گیرد، مورد معامله نامیده می‌شود. بدیهی است در صورتی که معامله، موضوع مشخصی نداشته باشد، آن معامله باطل است. بنابراین مورد معامله ممکن است یکی از موارد زیر باشد.
۱.مورد معامله خانه یا مغازه (مال) باشد که فروشنده باید آن را به خریدار بدهد.
۲.انجام عمل خاصی باشد. مثل ضمانت ها و خدمات پس از فروش برخی از شرکت‌ها
۳.مورد معامله می‌تواند ترک عمل خاصی باشد، مانند ندادن اطلاعات وسیله خریداری‌ شده به رقبای فروشنده

مشروعیت جهت معامله

منظور از جهت در واقع انگیزه و هدفی است که معامله کننده بر اثر آن، حاضر به انجام معامله می‌شود و باید مشروع و قانونی باشد. به طور مثال شخصی خانه‌ای را برای تبدیل آن به دفتر تجاری می‌فروشد و شخص دوم برای تهیه پول درمان و… که در همه این موارد علت معامله که کسب پول بوده، یکسان است اما جهت آن‌ها متفاوت است.

انواع عقد

با توجه به شرایط اساسی برای معاملات، قراردادها به ۳ نوع تقسیم می‌شوند.

عقد صحیح

عقدی است که شرایط چهارگانه صحت معاملات را داشته باشد.

عقد باطل

عقدی است که یک یا چند شرط از شرایط اساسی صحت معاملات را نداشته باشد و به همین دلیل قانونی نیست.

عقد غیر نافذ

عقدی است که به علت عدم قصد و رضایت طرف‌های قرارداد اثر قانونی بر آن مترتب نیست، اما این نقص قابل رفع است و پس از رفع نقص مورد حمایت قانونی واقع می‌شود.

طالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....

معامله معارض از جمله جرائمی است که در صورت وقوع و ناآگاهی افراد از قوانین، ممکن است برای آن‌ها اتفاق بیفتد. در این صورت، افراد مجبور می‌شوند مسیر‌های حقوقی زیادی را طی کرده تا بتوانند برای ملک خود، تعیین تکلیف کنند و اقدامات لازم برای ابطال معامله معارض را انجام دهند. در مجله دلتا موارد زیر مورد بررسی قرار گرفته است.

۱.معامله معارض چیست؟

۲.مجازات جرم‌ معامله معارض

۳.ابطال معامله معارض

معامله معارض چیست؟

هرگاه مالک، ملک یا مالی را به طور همزمان به چندین نفر بفروشد، گفته می‌شود معامله معارض صورت گرفته است. بنابراین در این گونه موارد فروشنده‌ معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مالی که متعلق به شخص دیگری است را خریداری کرده که در اصطلاح به آن مال غیر می‌گویند؛ به عنوان مثال، یک شخص، ماشین یا خانه خود را به چند نفر می‌فروشد. باید در نظر داشت که در معامله معارض، اولین معامله قانونی و سایر معامله‌ها غیرقانونی است. بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب آن مال نبوده و بنابراین معامله‌ای که او انجام داده نیز اعتبار قانونی ندارد.

مجازات جرم‌ معامله معارض

ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک تصریح کرده است: هر کس به موجب سند رسمی یا عادی، نسبت به عین یا منافع مالی اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی مغایر با حق مزبور انجام دهد، به حبس از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد. اگر نسبت به ملک یا مالی بیش از دو معامله انجام شده باشد، خریدار اولیه، مالک قانونی محسوب می‌شود و می‌تواند ابطال معاملات بعدی را اعم از اینکه با سند عادی یا سند رسمی باشد، از دادگاه درخواست کند.

ابطال معامله معارض

شخصی که به واسطه معامله اول اعم از سند عادی یا رسمی، مال به وی منتقل شده و مالک است، می‌تواند با توجه به ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، از دادسرا تقاضای تعقیب مالک اول را که اقدام به انجام معامله معارض کرده، درخواست کند. در این موارد بازپرس پس از تحقیقات مقدماتی و استعلام سوابق، چنانچه اعتقاد به مجرمیت مالک اول داشته باشد، با صدور قرار جلب برای دادرسی پرونده را نزد دادستان می فرستد. دادستان نیز در صورت هم عقیده بودن با بازپرس، با صدور کیفرخواست، پرونده را از شعبه بازپرسی برای محاکمه متهم به دادگاه ارسال می‌کند. پس از محکوم شدن مالک اول در دادگاه، مالک فعلی (شاکی) دادخواستی مبنی بر ابطال معامله معارض و ابطال سند مالکیت به دادگاه ارائه و دادگاه با تشخیص صحت و درستی معامله اول، همه معاملات بعد از آن را باطل اعلام می‌کند.

مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با قواعد و شرایط اساسی معاملات “شرایط صحت معاملات چیست؟” را مطالعه کنید.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...

قرارداد پیش فروش از جمله موضوعات حقوقی است که همواره پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. علت این پیچیدگی در این است که مورد معامله به‌ صورت کامل وجود خارجی ندارد. همین امر می‌تواند باعث بوجود آمدن مشکلات بعدی در عقد قرارداد شود. در مجله دلتا ابعاد مختلف قرارداد پیش‌ فروش و تعهدات هر یک از خریدار و فروشنده بررسی شده است.

قرارداد پیش فروش آپارتمان

در هر معامله‌ای هنگام عقد قرارداد موردی که قرار است خریده یا فروخته شود به‌ صورت فیزیکی موجود است. اما در قرارداد پیش‌فروش چون ملک مورد معامله هنوز ساخته نشده همواره اختلافاتی بین خریدار و فروشنده به وجود می‌آید و پرونده‌های بسیاری در دادگاه در این زمینه تشکیل ‌می‌شود. هنگام تنظیم هر قرارداد پیش‌‌فروش باید همه شروط فروشنده و خریدار ملک موردنظر به ‌صورت کتبی ثبت‌ شده و به امضای دو طرف برسد. طبق قانون، فروشنده باید واحد ساختمانی با ویژگی‌هایی که در قرارداد پیش‌فروش تعیین شده، در زمین موردنظر به‌صورت آپارتمان احداث یا تکمیل کند و به خریدار تحویل دهد. این قرارداد می‌تواند قبل از ساخت و یا در مراحل ساخت تنظیم شود به‌ شرط آن‌ که تمام امکانات مورد توافق دو طرف در قرارداد قید شود. در قرارداد پیش‌فروش فروشنده صاحب‌ ملک است و همه مدارک شامل مدرک شناسایی خریدار و فروشنده، نشانی هر دو طرف قرارداد، مساحت و جزئیات زمین در متن قرارداد باید ذکر شود.

تعهدات در قرارداد پیش فروش

پرداخت مبلغ ملک و نحوه پرداخت آن از مهم‌ترین تعهدات خریدار است. پرداخت اقساطی مبلغ از توافقات بین خریدار و فروشنده در هر قرارداد پیش فروش است. بنابراین این نوع قرارداد را می‌توان قرارداد مشارکت هم نامید زیرا در این موارد مالک به دلیل عدم توان مالی ملک خود را برای پیش‌فروش می‌گذارد. در قرارداد پیش فروش به‌ شرط پرداخت به‌ موقع اقساط از سوی خریدار روند ساخت ملک با سرعت و به‌ موقع صورت می‌گیرد.

مراحل قانونی در قراردادهای پیش فروش

فرآیند قانونی قرارداد پیش فروش ملک، این است که بعد از گرفتن پروانه ساختمانی از شهرداری و دریافت شناسنامه ساختمان، فروشنده برای هر واحد با جزئیات کامل آگهی فروش درج می‌کند. همچنین باید کلیه مراحل قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی انجام و ثبت شود. بنابراین طبق قانون اگر فروشنده قبل از تنظیم سند در دفاتر رسمی، اقدام به درج آگهی یا پیش‌فروش ملک کند، مجازاتی برابر با ۹۱ روز تا ۱ سال حبس یا ۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی جریمه می‌شود.
شایان ذکر است مهم‌ترین بحث قرارداد پیش فروش، مساله تاریخ تحویل ملک به خریدار است که اغلب به دلیل مشکلات ساخت‌وساز به تعویق افتاده و باعث بحث بین خریدار و فروشنده می‌شود.

شرایط پرداخت پیش‌ فروش آپارتمان

در متن قرارداد پیش فروش باید زمان و نحوه پرداخت اقساط ذکر شده و هر دو طرف آن را امضا کنند. بهترین روش پرداخت مبلغ ملک در این قراردادها این است که با پیشرفت کار در هر مرحله خریدار مبلغ قسط مشخص‌ شده برای آن مرحله را پرداخت کند.

نکات مهم در قراردادهای پیش فروش

۱. سند مالکیت و مشخصات کامل فروشنده باید مشخص شود.
۲. تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
۳. فروشنده باید مجوز لازم برای درج آگهی فروش را از مراجع مربوطه دریافت کرده باشد.
۴. جزئیات کامل ملک شامل متراژ و موقعیت و …. باید به‌ صورت واضح در متن قرارداد ذکر شود.
۵. تاریخ دقیق تحویل و در نظر گرفتن جریمه در صورت عمل نکردن طرف‌ها به تعهدات خود مشخص شود.

مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با فسخ معامله به دلیل تاخیر در پرداخت مبلغ مطلب “فسخ معامله ملکی به علت تاخیر در پرداخت پول” را مطالعه کنید.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....

 ممنوع المعامله به شخصی اعم از حقیقی یا حقوقی گفته می‌شود که توسط مقامات قضایی از تصرف در اموال خود منع شده است.

گاهی افراد به دلایلی قانونی از انجام معاملات منع می‌شوند. تنها افراد خاصی از انجام معامله منع می‌شوند. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی افراد ممنوع المعامله می‌پردازیم.

اشخاص ممنوع المعامله

افراد ممنوع المعامله عبارت‌اند از:

• تجار ورشکسته
• محکومین دادگاه‌ها
• اشخاصی که عاقل، بالغ و رشید نیستند، یا به عبارت دیگر فاقد اهلیت هستند.

دلیل ممنوعیت اشخاص گروه اول و دوم حمایت از افراد جامعه و نظم عمومی در معامله با افرادی است که به سبب ملاحظات قانونی، سیاسی یا اقتصادی در انجام معامله ممنوع و محدود شده‌‎اند. این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرایم یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر بطور کلی ممنوع المعامله هستند و در مواردی برخی از اموال آن‌ها توقیف شده است.

این افراد تا زمانی که از آن‌ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در خصوص املاک و دیگر دارایی‌های خود را نخواهند داشت. دلیل و مبنای حقوقی ممنوعیت اشخاص دسته سوم، رعایت مصلحت گروهی از اشخاص به علت فقدان قوه سنجش مصلحت‌ آنها است. در واقع این افراد به‌ خودی‌ خود قادر به درک و تشخیص مصلحت خود نیستند. بنابراین، قانونگذار با منع کردن این افراد، راه سوءاستفاده از اموال آن‌ها را مسدود می‌کند. دلیل عمده ممنوعیت این اشخاص، حمایت از حقوق آنهاست.

چگونه می‌توان از ممنوع المعامله بودن یک شخص اطلاع پیدا کرد؟

از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضایی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توان جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد. بنابراین، قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی از این موضوع آگاهی کسب کنید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر چه کسانی ممنوع الخروج می‌شوند؟ را مطالعه کنید.

با مجله حقوقی دلتا همراه باشید